pioneer magician
                                               expert

Земельный вопрос

Глэмпинги можно строить строго на землях рекреационного назначения. Это земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В России существует семь категорий земель.

Строительство глэмпинга возможно на землях рекреационного назначения определенных категорий:
• земли лесного фонда,
• земли сельскохозяйственного фонда (с определёнными условиями),
• земли населенных пунктов и
• земли ООПТ.

Ниже коротко о всех нюансах.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ФОНДА

Строительство на с/х землях возможно исключительно с назначением Рекреация.
Совсем недавно появились нововведения — на земле сельскохозяйственного назначения, после уведомления местных властей о намерении выращивать лес, можно заниматься и рекреационной деятельностью! Но до конца весь механизм не понятен. Рекреационная деятельность не входит в настоящее время в перечень Видов разрешенного использования (ВРИ) земли сельскохозяйственного назначения. В пункте 4 утвержденного постановлением Положения, говорится, что использовать леса выросшие на земле сельхозназначения можно в целях, указанных в п. 1 — 10 и 13 — 15 ст. 25 Лесного кодекса РФ, часть 1. А п. 8 из указанной статьи ЛК сформулирован просто: "осуществление рекреационной деятельности".
Про строительство на землях с/х назначения 02 июня 2021 года подписан федеральный закон № 299, который внес изменения в земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты.

Требования к строительству:

• Необходимо активно заниматься сельскохозяйственной деятельностью.
• Зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ)
• Иметь в собственности определенное количество сельхоз земель.
• Дом должен быть не более 3-х этажей и площадью не более 500 квадратных метров.
• Площадь застройки участка не должна превышать 0.25 % от общей площади земли. (на 1 гектаре вы официально можете построить дом площадью не более 25 квадратов и это по наружным сторонам)
• Нельзя межевать участок
• Уже построенные дома на сельхоз землях должны быть зарегистрированы и поставленные на учет до 1 марта 2026 года

Федеральными властями дано право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов. В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. Поэтому купить в пригороде несколько гектаров, построить дом и продать как фамильную усадьбу вряд ли получится. За нецелевое использование земель предусмотрено изъятие.

Вывод: строить глэмпинги на с/х земле можно при разрешенном использовании — рекреация. Либо при разрешенном использовании для ведения дачного хозяйства, при этом регистрация модулей будет в ЕГРН как дачные домики, вид использования — сдача в аренду домиков.

Небезопасный способ (возможны проверки по целевому использованию) — при условии строительства жилого дома (до 0,25 % от площади земли) и ведения сельского хозяйства (наличия КФХ) строительство модулей как хоз. построек в небольшом количестве.
В остальных случаях при размещении только модулей/глэмпов на территории происходит нецелевое использование земли.

ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА

При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства. Размещение таких некапитальных строений и сооружений допускается, прежде всего, на участках, не занятых деревьями и кустарниками.
Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности осуществляется способами, не наносящими вреда окружающей среде и здоровью человека.
Земли лесного фонда являются собственностью РФ, допускается передача в аренду для ведения деятельности, в том числе строительство глэмпинга, для чего необходимо обратиться в местный Департамент лесного хозяйства с заявлением на предоставление, а также собрать пакет документов, провести межевание участка, утвердить план застройки, а также иные документы, согласно предоставленного от Департамента списка.

Вывод: строить на землях лесного фонда разрешается. Необходимо согласование с Департаментом лесного хозяйства (в некоторых регионах РФ согласование всех документов может занять до года).

ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки предназначены для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Очень часто предприниматели хотят использовать земли ИЖС для коммерческих целей. Но ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи. При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования для рекреационных целей.
Согласно действующему законодательству один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного вида разрешенного использования «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается
Сменить вид разрешенного использования можно через местную администрацию поселения. Там же можно запросить необходимые документы и требования.

Вывод: строить на землях населенных пунктов разрешается. Назначение — земли рекреационного назначения.

ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ (ООПТ)

На этих землях глэмпинги могут строить только сами ООПТ, другие схемы партнерских взаимоотношений с коммерческими организациями являются полулегальными, мы их рассматривать не будем.
.
Для начала разберемся, что из себя представляют глэмпинги или модули некапитального строения

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ предусматривает разделение построек на участке на два типа – капитальные и некапитальные. Основное различие между ними в том, что некапитальные собственник участка может возводить на своём участке, не ставя никого в известность, не получая разрешения на строительство и не регистрируя их потом в Росреестре. Разберёмся, какие именно постройки можно возводить самовольно, не нарушая закон. А для каких построек разрешение нужно – и что будет, если им не заручиться.

Согласно ГрК РФ, в градостроительном законодательстве чётко различаются два типа построек:

1. Капитальные – это собственно все здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства и т. д. Для них требуется получать разрешение на строительство, а потом регистрировать в органах Росреестра.
2. Некапитальные (они же временные) – все объекты, которые можно переместить, демонтировать, разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба. Они регистрации не подлежат, разрешения на их строительство не требуется.

Применительно к некапитальным постройкам на участке основными признаками такого рода объектов будут:

1. Лёгкость в возведении. В ГрК РФ прямо упоминаются навесы, киоски.
2. Возможность перемещения.
3. Отсутствие прочной связи с землёй. Это, среди прочего, подразумевает, что наличие фундамента или коммуникаций (водопровода, канализации) уже выводит строение за рамки некапитальных. Т.е. наличие сантехнического узла в помещении – это признак капитального строения. Наличие же электроснабжения – нет: современные счётчики электроэнергии часто имеют внешние розетки, позволяющие легально запитывать от них даже временные постройки с помощью кабелей.

Вывод: для глэмпингов разрешение на строительство получать не требуется. Но наличие сантехнического узла внутри глэмпинга – спорный вопрос.

Проектные работы по обеспечению электроснабжения необходимы для обеспечения безопасности проводимых работ. Потребуется согласование в электросетевой организации. Необходимо соблюдение санитарных норм при организации строительства глэмпинга. Необходимо осуществлять строительство с учетом особенностей местности, правил и норм, требований к обустройству, прокладке сетей и коммуникаций (в т.ч. хозяйственно-бытовых канализаций, систем водоснабжения и водоотведения). Необходимо уведомить Роспотребнадзор о начале деятельности по оказании услуг.